5 טעויות נפוצות של משקיעי נדל"ן בחו"ל
מתפתים לתשואות מובטחות, לא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות ולא מקדישים זמן לחקר שוק מספק. משקיעים רבים נוטים לחשוב שלהשקיע בנדל"ן בחו"ל זה פשוט וקל והם רק ייהנו מכסף שיזרום לחשבון בנק, אבל זה רחוק מהמציאות. ממה חשוב להיזהר ועל מה לא לוותר?
רכישה של נדל"ן להשקעה מעבר לים אינה דומה להשקעה בנדל"ן בתחומי ישראל. פערי השפה והמנטליות, המרחק מהנכס ובעיקר היעדר הידע בנוגע לשוק המקומי, מעמידים מכשולים רבים בפני מי שמבקש למצוא אלטרנטיבות השקעה טובות לאלה הקיימות כאן, וגורמות למשקיעים לא אחת ללכת שולל אחר הבטחות ללא כיסוי.
הכנו עבורכם רשימה של הטעויות הנפוצות שעושים משקיעי נדל"ן ישראלים בחו"ל (ומשקיעי נדל"ן זרים בכלל) כדי שתוכלו להימנע מהן, או לפחות להיות מודעים להן בבואכם לבחור את נכס ההשקעה הבא שלכם בחו"ל:
- מתפתים לתשואות מובטחות
השקעה בחו"ל עם תשואה מובטחת? ציון מספרי תשואות מינימליים? כל אלה צריכים להדליק בעיניי המשקיעים בחו"ל נורה אדומה ומהבהבת, מה שלמרבה הצער לא תמיד קורה. שוק הנדל"ן, על אף יציבותו ביחס לשוק ההון, הוא זירה דינמית ומשתנה, ולכן לעולם לא נוכל לצפות במדויק את תוצאות ההשקעה שלנו.
חשוב לזכור – על מנת להעריך נכונה ככל האפשר את רווחיות ההשקעה וכדאיותה, יש לחשב את התשואה באופן נכון ומושכל בשני אופנים: חישוב ריאלי של התשואה השנתית – חישוב הכולל עליית ערך צפויה לצד ההכנסות משכירות; וחישוב נומינלי – חישוב אשר לוקח בחשבון עלויות נלוות להשקעה: תיקונים בדירה, תקופות שבהן הנכס יעמוד ריק וכדומה.
- מוותרים על חקר שוק
חזרתם מטיול בחו"ל עם רושם רב על השכונה החיונית והתוססת שבה העברתם כמה מרגעי השיא של הביקור והחלטתם לקנות שם דירה להשקעה? ייתכן שדילגתם על שלב קריטי – חקר שוק מעמיק שיסייע לכם לצמצם סיכונים ולאמוד נכונה את כדאיות ההשקעה.
לא מעט משקיעים מתפתים לרגש ומשקיעים עם הבטן במקום עם הראש, ובמהרה הם עלולים לגלות כי התוצאות מאכזבות. למשל, משקיעים ומשקיעות שלא השוו את מחיר הנכס שהוצע להם, שנשמע להם נמוך מספיק ביחס לישראל, למחירי נכסים דומים בסביבה וגילו להפתעתם שמחיר השוק אף נמוך יותר. או משקיעים שחשבו בטעות שהשקעה באיזור מרכזי עדיפה בהכרח על השקעה במקומות מרוחקים יותר אך מתפתחים. אם ניקח את השוק הישראלי כדוגמה, הרי שהשקעה במרכז תל אביב היא אטרקטיבית בעיני רבים, אולם כשבוחנים את התשואה על ההשקעה מגלים כי לעיתים דווקא בערים פחות מבוקשות, בפריפריה הרחוקה, התשואות יכולות להיות אטרקטיביות יותר.
הבדל דומה עשוי להיות קיים גם בחו"ל, ואף ניתן להבחין, בדיוק כמו בישראל, בהבדלים משמעותיים בין שכונות שונות בתוך אותה העיר. לכן יש לעשות חקר שוק מעמיק, לבדוק היטב את מגמות הביקוש וההיצע הקיימות בשוק הרלוונטי, להבין מהו תמהיל התושבים בשכונה ולהעריך עד כמה שניתן את פוטנציאל ההשבחה של הנכס בהיותו חלק אינטגרלי מהשכונה והאזור. בהקשר זה נדגיש כי פוטנציאל ההשבחה של הנכס, כלומר ההבנה אם צפויה לו עליית ערך ובאיזה שיעור, חשוב לא פחות (ואף יותר) מאשר התשואה השוטפת מהשכרתו.
- "שוכחים" חלק מההוצאות
מי לא רוצה נכס מניב בחו"ל בבעלות מלאה והכנסה פסיבית חודשית מהשכרה? כולם כמובן. אבל, וזה אבל גדול, צריך לזכור כי נכס מעבר לים קשה לנהל בכוחות עצמך. תמיד יהיו תיקונים שצריך לבצע, ענייני ועד בבית משותף שצריך לטפל בהם, או שוכר שצריך למצוא ולשכן בדירה.
לצורך אלה ועוד ככל הנראה יידרש המשקיע הזר להיעזר בשירותיה של חברת אחזקה וניהול מקומית, שתיכנס בנעליו, תפעל בשמו ותייצג אותו בכל העניינים הביורוקרטיים. משקיעים רבים הפועלים בחו"ל פעמים רבות שוכחים לשקלל היבטים אלה בחישובי ההוצאות וההכנסות מההשקעה שלהם – ואת הטעות הם מגלים במהרה.
- בטוחים שאפשר לגמרי לבד
רכישת נדל"ן היא בדרך כלל, לרוב האנשים, לא רכישה יומיומית כמו קנייה בסופר. לכן חשוב להתייעץ עם האנשים המקצועיים והמנוסים ביותר, כאלה שאפשר לסמוך עליהם שילוו עסקה בארץ זרה על הצד הטוב ביותר. עו"ד מקומי שמבין את חוקי המדינה, רו"ח שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מתווכים מקצועיים, יועצי מס ועוד, יכולים לשנות לחלוטין את ניתוח הנתונים של העסקה.
- בוחרים בחברת השקעות נדל"ן "נוצצת"
חברות נדל"ן רבות המנהלות השקעות בחו"ל מציגות את עצמן כמובילות בתחומן, ומבטיחות תוצאות מהירות שלא תמיד יוכלו לעמוד בהן. חשוב מאוד לקבל מספר חוות דעת לפני שבוחרים בחברה להשקעות נדל"ן בחו"ל, ולבדוק היטב, בין השאר, את הניסיון שלה, היציבות הכלכלית, המוניטין, ובעיקר לזכור כי לא כל הנוצץ זהב.
על מנת להיות בטוחים ש"סימנתם וי" על כל הדרישות לעיל, מומלץ להיעזר בליווי מקצועי של חברת השקעות מנוסה, עם עדיפות לגוף בעל מומחיות ומוניטין רב שנים. הדבר נכון שבעתיים למשקיעים פרטיים שעושים את צעדיהם הראשונים בהשקעות בנדל"ן בחו"ל ולא בהכרח מכירים את שוק הנדל"ן הרלוונטי לעומקו.
IBI PILLAR, הזרוע הנדל"נית של בית ההשקעות הוותיק IBI מאפשרת למי שמשקיע דרכה בחו"ל לבחור את השקעת הנדל"ן המניב המתאימה לו אישית, תוך שיתוף פעולה עם החברות המובילות בארץ ובעולם ובסכומים נמוכים יחסית לעולם הנדל"ן. הידע והניסיון הרב שרכשה לעצמה במשך שנים ארוכות של השקעות נדל"ן בחו"ל, מספק לה כלים ייחודיים להבנת הצרכים והמגמות המאפיינים שווקים שונים בעולם, ומאפשר לה לבחור עבור לקוחותיה את ההשקעות הכדאיות ביותר עבורם.
רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן
האמור הינו פרסום כללי ביחס להשקעה בשותפויות המוגבלות מטעם אי.בי.אי שותפויות נדל"ן בע"מ ("הפרויקטים") והוא מובא למטרות אינפורמטיביות וחלקית בלבד ואינו מהווה "ייעוץ השקעות" ו/או "שיווק השקעות" כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995 ו/או תחליף להנ"ל. ההשקעה בפרויקטים מיועדת לעד 35 ניצעים במהלך 12 חודשים עוקבים בלבד ו/או משקיעים הנמנים על סוגי המשקיעים המפורטים בסעיף 15א(ב) לחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 ואינה מוצעת לציבור או מיועדת לו. אין לראות באינפורמציה כהמלצה, חוות דעת ו/או משום תחליף לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכיוצ"ב) המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל משקיע.
